موضوعات تهمك أثر الإتفاق على أجرة تزيد على الأجرة القانونية

أثر الإتفاق على أجرة تزيد على الأجرة القانونية

قد يتفق المالك والمستأجر فى عقد الإيجار على أجرة للعين المؤجرة لغير غرض السكنى تزيد على الأجرة القانونية - وهى المقدرة بأحكام تشريعات الإسكان الإستثنائية وما طرأ عليها من تخفيضات - سواء كأجر مثل أو بمعرفة لجان تحديد الأجرة ، ويحدث ذلك كثيراً فى الواقع نظراً لتأزم مشكلة الإسكان على مدار سنوات طويلة ، ويخضع المستأجر مضطراً الى القبول بالأجرة التى رغب المالك فى تحديدها بالزيادة

ويقول المستشار محمود النادى المحامى بالنقض والإدارية العليا : إن هذا الفرض بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى - لن يتحقق إلا بالنسبة للأماكن التى أنشئت قبل 31 يوليو سنة 1981- تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 الذى جعل الأجرة القانونية هى الإتفاقية لتلك الأماكن - وعلى أن يكون التعاقد بالنسبة للأماكن المنشأة قبل ذلم التاريخ قد تم قبل 31 يناير 1996 تاريخ العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 الذى أخضع الأماكن المتعاقد عليها دون إعتداد بتاريخ إنشائها إعتباراً من ذلك التاريخ لأحكام القانون المدنى

وقد إستقر الرأى فقهاً وقضاء وحسمته اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 الصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 فى المادة 16 منها بأنه لا يجوز الإتفاق على أجرة تجاوز الأجرة المقررة قانوناً ويقع الإتفاق على ذلك باطلاً بطلان مطلقاً من النظام العام ، ولا يعد سكوت المستأجر عنه نزولاً عن الحق المطالب به لا صراحة ولا ضمناً

ويترتب على ذلك أنه يجوز لمستأجر وحدة لغير غرض السكنى انشئت قبل 31 يوليو 1981 وتم التعاقد عليها قبل 31 يناير 1996 أن يطلب تخفيض أجرة المكان المتفق عليها إذا كانت تزيد على الأجرة القانونية  وذلك بدعوى تخفيض أجرة بشرط ألا يكون الإتفاق على أجرة تزيد على الأجرة القانونية قد مضى عليه خمسة عشرة سنة لأن دعوى تخفيض الأجرة تسقط بالتقادم الطويل

والدعوى بطلب تخفيض الأجرة تختلف عن دعوى إسترداد ما دفع زائداً على الأجرة القانونية ، إذ أن الأخيرة تنصب على مطالبة المستأجر بحق مالى يتمثل فى فروق الأجرة التى دفعها زيادة عن الحد الأقصى للأجرة القانونية ولا يتعلق بالنظام العام وتسقط بالتقادم الثلاثى وبكل عمل يستخلص منه نزوله عن هذا الحق ، فإذا تم التعاقد فى سنة 1995 على تأجير مكان لغير غرض السكنى بمبلغ مائة جنية فى مبنى أنشىء سنة 1965 مع مراعاة أنه لم يتم إدخال تعديلات جوهرية بالعين - وكانت أجرة المكان المقدرة بمعرفة لجنة تحديد الأجرة هى مبلغ خمسة جنيهات ، فإن الإتفاق على أجرة زائدة باطل بطلاناً مطلقاً من النظام العام ، ويحق للمستأجر طلب تحديد الأجرة بالأجرة القانونية حتى يتسنى إحتساب الزيادة فى الأجرة وفقاً للمادة 3 من القانون رقم 6 لسنة 1997 ، أى إرجاعها الى خمسة جنيهات وإضافة 50 فى المائة إليها بالمادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 فتصبح 5 جنيهات زائد 2,5 يساوى 7,5 جنية فى 4 أمثالها المادة 3 من القانون 6 لسنة 1997 زائد 30 جنيها وهى الأجرة المستحقة للمالك فى ذمة المستأجر وبالتالى لا يجوز أن تكون 100 جنية فى 4 أمثالها زائد 400 جنية لأن هذه أجرة زائدة عن الأجرة القانونية وتكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة الزائدة يعد باطلاً بطلاناً مطلقاً هابط الأثر ، ويترتب عليه القضاء بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء ولا يعد القضاء به سابقة للتكرار فى التأخير فى الوفاء بالأجرة

ولا يجوز للمستأجر الإتجاه الى المحكمة لتقدير الأجرة إبتداء ، لأنها جهة طعن على قرارات لجان تحديد الأجرة وليست جهة " تقدير " للأجرة ، ومن ثم يتعين عليه إذا ما طالبه المالك بالأجرة الإتفاقية التى تزيد على الأجرة القانونية أن يطلب القضاء له بإرجاء الأجرة الى الأجرة القانونية السابق تحديدها كأجر المثل والأجرة المقدرة بمعرفة لجان تحديد الأجرة مخصوماً منها ما طرأ عليها من تخفيضات بالقوانين السارية فى ذلك الحين ، ومضافاً إليها ما قررته قوانين إيجار الأماكن من زيادة فى الأجرة للوحدات المؤجرة لغير غرض السكنى 

 

 

أثر الإتفاق على أجرة تزيد على الأجرة القانونية
mod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_counter
mod_vvisit_counterToday10540
mod_vvisit_counterYesterday14846
mod_vvisit_counterThis week62088
mod_vvisit_counterLast week75783
mod_vvisit_counterThis month236604
mod_vvisit_counterLast month336236
mod_vvisit_counterAll days86578560

We have: 149 guests online
Your IP: 54.92.239.248
 , 
Today: Feb 23, 2017